Financiële expertise in de kijker

 
 

Hoe maak je een CLT financieel duurzaam? Uit verschillende onderzoeken die voornamelijk Amerikaanse CLT’s onder de loep namen, blijkt dat een CLT financieren niet zo’n eenvoudige opdracht is. Dat is ook evident: het aanbieden van huisvesting (koop of huur) onder de marktprijs is een dure bezigheid. Om een evenwichtig financieel beleid te kunnen voeren zijn volgende aspecten belangrijk.

Eerst en vooral moet het duidelijk zijn dat de doorverkoop van vastgoed geen primaire bron van inkomsten kan of mag zijn. Het betaalbaar houden van de woningen staat voorop, wat sowieso grote meerwaarde in de weg staat. CLT Gent kiest ervoor zijn doorverkoopformule aan de inflatie te koppelen. Zo kunnen we op de betaalbaarheid voor toekomstige generaties garanderen. Deze beslissing kwam tot stand door grondig studiewerk én inspraak van de diverse belanghebbende partijen waaronder de kandidaat-bewoners. Per verkoop houdt de CLT een dossierkost van 5000 euro in. Slechts bij een omvangrijke vastgoedportefeuille kan er van een rollend fonds gesproken worden. Maar zelfs de Burlington Housing Trust, de grootste CLT ter wereld, steunt nog altijd ten dele op subsidies én op fondsenwerving. Eén van de mogelijkheden voor CLT Gent voor dit laatste zijn schenkingen of legaten. Onze oproep hiertoe publiceerden we reeds in de Gids voor Giften en Legaten.

Wat ook een belangrijke bron van inkomsten kan zijn, is de zogenaamde canon. Dit is de pacht die bewoners betalen omdat zij de grond van de CLT gebruiken. Deze pacht ligt een stuk lager dan een eventuele afbetaling wanneer – in een klassieke constructie – de grond gewoon zou worden aangekocht door de bewoners. In die zin is het belangrijk dat de CLT de grond goedkoop verwerft. Dit kan door schenking, aankoop tegen gunstige voorwaarden of een erfpacht waarbij de CLT zelf geen of een zeer beperkte canon dient te betalen. Zo niet wordt deze inkomstenbron meteen uitgegeven en kan ze de werking niet ten goede komen.

Amerikaanse studies wijzen er ook op dat een huurspoor onontbeerlijk is om de organisatie van de nodige liquiditeit te voorzien. Door verhuur via Sociaal Verhuurkantoor (SVK) is het bovendien mogelijk om bancair te gaan lenen en zo voor een stuk op eigen kracht patrimonium op te bouwen. Op termijn kunnen deze huurwoningen ook in het CLT-koopcircuit ingebracht worden. Ook hier geldt: de verwerving van de panden moet aan gunstige voorwaarden plaats kunnen vinden.
Let wel: naast verhuur van woningen kan het hier ook gaan om commerciële ruimte. Hiervoor zijn twee redenen. Ten eerste helpt het ter beschikking stellen van commerciële ruimtes bij de ruime doelstelling van een CLT: het creëren of heropbouwen van gemeenschapsgevoel en wijkwerking. Een lokale kruidenierswinkel, wasserette, bakkerij: uit sommige wijken zijn al deze basisdiensten verdwenen. Samen met de bewoners kan een CLT hier een rol in spelen. Het is ook echter gezond financieel beleid: het verhuren van commerciële ruimtes komt los van sociale verhuur of verkoop en zorgt voor een andere inkomstenbron. Op die manier wordt de totale financiële gezondheid van de CLT mogelijks vergroot.

Zelfs wanneer er een gezonde mix van alle bovenstaande inkomsten kan worden gerealiseerd, blijft er een rol voor een subsidiërende overheid. Deze kan echter enthousiast gemaakt worden door de brede maatschappelijke impact die een CLT heeft op het gemeenschapsleven. Daarenboven wordt elke geïnvesteerde euro ook efficiënt ingezet: het zorgt voor langdurige betaalbare woningen, duurzaam verankerd in een Stichting die dit expliciet als doelstelling heeft.

Met dank aan de provincie Oost-Vlaanderen voor de steun ter ontwikkeling van onze financiële expertise